Bitka za kvadrate: Otkriveno ko je vlasnik odmarališta na atraktivnoj lokaciji u Neumu

Dotrajalo radničko odmaralište na obali Jadrana u Neumu, koje je izgradio nekadašnji privredni gigant „Feroelektro”, godinama je plijenilo pažnju investitora zbog atraktivne lokacije. Izgradnja hotela na ovom mjestu bila je u planu i Općine Neum i ovog preduzeća, ali apartmane koje tek ulica dijeli od gradske plaže je 2021. godine kupilo 19 građana Bosne i Hercegovine (BiH).

Kupci su 30 nekretnina na licitaciji na Općinskom sudu u Čapljini platili više od tri miliona KM. Nadali su se zaradi od iznajmljivanja tokom turističke sezone, ali umjesto toga dočekala ih je dugogodišnja borba sa Općinom Neum u vezi sa vlasništvom nad vrijednim nekretninama. Općina im ne dozvoljava da ih koriste, da plate porez i da se uknjiže kao njihovi vlasnici.

„Ako sam ja uložilo u nešto pare, ja želim te pare da izvučem. Hoću da platim porez, hoću sve pošteno”, kaže Fadil Spahić iz Sarajeva, jedan od sedam kupaca koji su razgovarali sa novinarima Centra za istraživačko novinarstvo (CIN).

Međutim, Dragan Jurković, načelnik ovog primorskog gradića, osporava prodaju odmarališta, tvrdeći da na osnovu propisa Hrvatske Republike Herceg-Bosne (HRHB) ono pripada Ugostiteljsko-turističkom poduzeću „Odmaralište Neum”, osnovanom 1994. godine. S druge strane, preduzeće „Feroelektro” se smatra vlasnikom nekretnine.

Novinari CIN-a otkrivaju da pravo vlasništva nad objektom nemaju ni jedni ni drugi, već Federacija BiH. Prilikom prijave imovine u postupku privatizacije „Feroelektro” je bio u obavezi isknjižiti ovaj objekat sa preduzeća, dok „Odmaralište Neum” nije ispunilo zakonske uslove za upis vlasništva. Odmaralište je, stoga, shodno zakonima iz oblasti privatizacije, trebalo postati državno.

Federalne vlasti su po okončanju rata prepustile Uredu visokog predstavnika za BiH (OHR) da se izjasni u vezi sa pitanjem dvojno iskazane imovine u preduzećima, što OHR nikada nije uradio. Stoga je „Feroelektro“ d.d. Sarajevo neosnovano ostalo upisano u zemljišnim knjigama kao vlasnik odmarališta. To je bio osnov za Općinski sud u Čapljini da se na inicijativu radnika upusti u prodaju nekretnina radi namirenja plata i doprinosa koje im ovo preduzeće duguje.

Vlasti u FBiH nisu poduzele ništa da riješe nastali problem, a nadležni ministar trgovine Amir Hasičević je novinarima rekao da je nastala situacija u Neumu „totalni haos“. „Pitanje je da li je bilo zakonskog osnova. Ukoliko nešto i nije vlasništvo ‘Feroelektra’, kako se neko mogao uopšte naplatiti iz toga na ime obaveza ‘Feroelektra’?“

No, kupce jedino zanima kako steći vlasništvo nad nekretninama koje im je Sud prodao.

„To Herceg-Bosna, to mene ne interesuje. Ja sam u Bosni i Hercegovini. Mene interesuje ono šta sam ja kupio”, rekao je kupac Spahić.

Bitka za radničke kvadrate

Nasuprot gradskoj plaži u Neumu višespratna zgrada sa desetinama apartmana je od 1969. godine bila u vlasništvu nekada uspješnog državnog preduzeća „Feroelektro“ d.d. Sarajevo koje se bavilo unutrašnjom i vanjskom trgovinom.

„Mi smo donedavno imali 35 apartmana, četiri poslovna prostora i 2.000 kvadrata građevinskog zemljišta koje je po Regulacionom planu predviđeno za hotel”, kaže Mirsad Jašarević, bivši v.d. direktora “Feroelektra”.

Priča o investiranju je propala zbog dugovanja preduzeća prema bivšim radnicima i zbog toga je odmaralište završilo na sudskoj prodaji 2021. godine. No, ispostavit će se da ova prodaja nije samo na štetu radnika, već i novih kupaca odmarališta i države.

Bitka za radničke kvadrate u Neumu vodi se još od 90-ih godina. Odmaralište je tada pokušalo preuzeti Ugostiteljsko-turističko poduzeće „Odmaralište Neum”. Ovo preduzeće je sredinom 90-ih osnovala grupa radnika „Feroelektra” iz Hercegovine koji su izgubili vezu sa matičnim preduzećem u Sarajevu zbog ratnih zbivanja. Novo preduzeće su formirali na osnovu Uredbe o privremenom organiziranju poslovanja gospodarskih subjekata i organizacijskih oblika pravnih osoba na teritoriji HRHB-a.

„Znači, kada je registrirano poduzeće, tada su važili ti zakoni”, rekao je načelnik Neuma Jurković.

Za Dragana Jurkovića, načelnika Neuma, stvarni vlasnik objekta na bh. obali je Ugostiteljsko-turističko poduzeće „Odmaralište Neum“

Ova uredba je omogućila uposlenicima da formiraju nova društva koja će preuzeti imovinu matičnih preduzeća na teritoriji tadašnje Herceg-Bosne. Nijedan drugi propis nije predviđao ovakvo oduzimanje imovine.

„Pravni osnov je bilo ratno stanje”, rekao je Fikret Talić, pomoćnik direktora za prodaju u Agenciji za privatizaciju FBiH.

Tako je „Odmaralište Neum” u svoj osnivački kapital uvrstilo nekretninu, ali u zemljišnim knjigama nisu upisali vlasništvo.

„Ovo preduzeće niti je živilo niti radilo, niko nije vršio promjene u zemljišnim knjigama. Naravno, nije imao ni osnova dok se nije to sve uskladilo sa zakonom”, kaže Talić.

Uredba je u poslijeratnim godinama prestala važiti, a ukidanjem Herceg-Bosne i formiranjem Federacije BiH preduzeće je trebalo preregistrovati u skladu sa Zakonom o registraciji poslovnih subjekata u FBiH, upisati kapital i imenovati rukovodstvo − što se nije desilo.

Iz danas nadležnog Općinskog suda u Mostaru potvrđuju za CIN: “Kod ovog društva je bio samo upis osnivanja”.

Kada je Agencija za privatizaciju u FBiH 2000. godine odobrila program privatizacije i početni bilans „Feroelektra“ d.d. Sarajevo, iz imovine preduzeća je isključeno odmaralište u Neumu. To je značilo da objekat nije predmet privatizacije te da ne može biti vlasništvo „Feroelektra”.

„Bili smo u situaciji da imate imovinu u poslovnim knjigama u dva preduzeća. Da bi se usvojio početni bilans ‘Feroelektra’, trebalo je tu imovinu isknjižiti da ne bi bila na dva mjesta jer ne možete je dva puta privatizirati”, pojasnio je Talić.

Vlada FBiH tada nije pronašla rješenje te je ovaj problem prepustila OHR-u koji se nikada nije oglasio. Također, OHR nije odgovarao ni na upite novinara CIN-a.

Prema Zakonu o početnom bilansu, odmaralište u Neumu je trebalo postati vlasništvo Federacije. Federalni ministar trgovine Amir Hasičević kaže da je greška vlasti što nisu preuzele ovu nekretninu: „Jednostavno su propuštene da se preduzmu radnje koje su zakonski bile obavezne“.

Hasičević dodaje da zbog toga sumnja u zakonitost izvršnog postupka i prodaje apartmana u Neumu pred Općinskim sudom u Čapljini koji će, kako kaže, neko morati „iščistiti“.

Gradsko javno pravobraniteljstvo Stolac koje zastupa Općinu Neum je prigovorilo Sudu na prodaju nekretnina, ali Sud je odbacio ovaj prigovor.

„Ovaj dio imovine nije privatiziran niti je dalje mogao biti etažiran i upisan kao vlasništvo ‘Feroelektra’ Sarajevo”, rekli su novinarima iz Pravobraniteljstva.

Sud u Čapljini se prilikom prodaje nekretnina nije upuštao u problematiku privatizacije i zaštitu državne imovine na temelju zakona iz ove oblasti, već se oslanjao na podatke iz zemljišnih knjiga.

„Uvidom u Zemljišnu knjigu utvrđeno je da predmetne nekretnine nisu bile upisane kao vlasništvo poduzeća UTP ‘Odmaralište Neum’”, rekli su iz Suda, što pokazuje i dokumentacija preduzeća od 1969. do 1994. godine. Sutkinja Dubravka Soče, koja je vodila izvršni postupak, nije željela govoriti sa novinarima.

Također, za Jašarevića, bivšeg v.d. direktora preduzeća, prodaja i vlasništvo nad odmaralištem za „Feroelektro” nisu sporni: “Pa, postoji sud, nećemo se igrati države. Sud kada proda nekretninu, sud garantuje prodaju te nekretnine”.

Iz Vlade FBiH i Agencije za privatizaciju FBiH nisu pojasnili za CIN zašto odmaralište nije upisano kao vlasništvo Federacije.

„Pa, teško je ovdje sad definisati krivca zato što neko ko je trebao da uradi neke radnje, propustio ih je i nije ih na vrijeme uradio i neko je to s druge strane iskoristio”, zaključio je Fikret Talić.

Bez poreza, bez papira

Prodajom nekretnina u Neumu „Feroelektro” treba namiriti neisplaćene plate i doprinose za 87 bivših radnika. Od tri miliona KM od prodaje nekretnina radnicima treba biti isplaćeno oko 2,6 miliona KM.

„Onda su svi svojatali Neum, svi su pokušavali da spriječe. Pa, ja se nadam da ćemo konačno od tog Neuma imati nekakve fajde mi radnici“, rekla je Ediba Hamamdžić iz Sarajeva, bivša radnica „Feroelektra”.

„To su napravili naši očevi. To su napravili radnici ‘Feroelektra’ koje su vlasti dužne da isplate, njihove penzije, plate pošteno zarađene”, rekao je Fadil Spahić koji je kupio četiri nekretnine za više od 330.000 KM.

Na prodaji se našlo 35 apartmana od 40 do 50 kvadrata, tri poslovna prostora, tri zemljišta i garaža. Vjerujući Sudu i ne propitujući vlasništvo nekretnina, brojni kupci su se odazvali licitaciji.

Jedan od njih je Fahrudin Kadušić iz Tešnja koji je preko svojih firmi platio više od pola miliona maraka za pet nekretnina u Neumu: „Za nas je sud legitiman. Kad prodaje, sud nas uvodi u vlasništvo i tu je kraj“.

Sud je, u konačnici, prodao 30 nekretnina. Pojedini kupci su apartmane od 40 kvadrata dobili za 40.000 KM, dok su drugi iste apartmane platili između 150.000 i 180.000 KM. Međutim, novac od prodaje se nalazi na računu Suda i još nije isplaćen obespravljenim radnicima.

„Sama ta prodaja nije donijela ništa dobro radnicima”, kaže načelnik Jurković.

Svi kupci su dobili pravosnažna sudska rješenja, čime su im dosuđene nekretnine u Neumu. Međutim, da bi upisali vlasništvo u zemljišnim knjigama, slijedilo je plaćanje poreza. Da bi Porezna ispostava Neum kupcima obračunala porez, prvo je općinsko Povjerenstvo moralo procijeniti vrijednost kupljenih nekretnina. Općina je to spriječila.

„Mi smo jednim zaključkom na Općinskom vijeću praktično vezali ruke Povjerenstvu za procjenu da ne može ići u procjenu samih tih objekata”, priznaje načelnik Jurković, dodavši da su to uradili kako bi zaustavili eventualnu prodaju nekretnina.

Kupci su se žalili Federalnom ministarstvu finansija i Poreznoj upravi FBiH jer su spriječeni platiti porez, ali u ovim institucijama nisu reagovali. Federalni ministar finansija Toni Kraljević nije pristao razgovarati sa novinarima. Iz Porezne uprave FBiH za CIN su odgovorili da osnovicu za razrez poreza utvrđuje Povjerenstvo Općine Neum te da bi svaki drugačiji potez bio kršenje Zakona o porezu na promet nekretnina Hercegovačko-neretvanskog kantona (HNK).

Načelnik Jurković, također, tvrdi da je Sud u Čapljini narušio Regulacioni plan Centar I Neum jer je etažirao objekat bez uvjerenja općinske Službe za graditeljstvo i prostorno uređenje čime je odmaralište dobilo više vlasnika i nije se moglo prodati kao jedna cjelina za potrebu gradnje hotela.

Novinari otkrivaju da takvo uvjerenje, zapravo, postoji. Općina Neum je naložila etažiranje objekta u februaru 2018. godine izradom Elaborata o etažiranju koji je proslijeđen nadležnom Zemljišnoknjižnom uredu Općinskog suda u Čapljini.

Međutim, iako je odobrila, Općina je pokušala obustaviti etažiranje, uz obrazloženje da ovaj objekat nije planiran za kolektivno stanovanje, već za izgradnju hotela. Nadležna Federalna uprava za geodetske i imovinskopravne poslove je izvijestila Sud da poništenje etažiranja nije moguće jer zahtjev Općine nije usklađen sa zakonom, što je Sud uvažio.

Većina vlasnika je kupila nekretnine kako bi ih iznajmljivala i profitirala. Prema Regulacionom planu, odmaralište „Feroelektro“ je objekat turističke namjene.

„Ja želim tu da zaradim. (…) Ja ne mogu da izdajem apartmane zato što su se oni stavili iznad Suda”, žali se Fadil Spahić.

Borba sa inspekcijom

Kupljeni apartmani su bili dotrajali i neuslovni pa ih je trebalo renovirati, ali inspekcija je to onemogućavala jer je za načelnika neprihvatljiv “rad u kompleksu koji nema vlasnika”.

Stoga je Služba za graditeljstvo i prostorno uređenje Općine Neum žutom trakom obilježila odmaralište odmah nakon sudske prodaje. Kupcima je zabranjeno renoviranje i adaptacija apartmana bez odobrenja Općine, građevinske dozvole i projektne dokumentacije.

„Nisu nam dali da krečimo. Zašto? Ne daju keramičke pločice da vi postavite u svom stanu”, kaže kupac Šemso Mujezin iz Vogošće.

Neđad Mujanović dodaje: „Vi unutra radite nešto, a neko vam na vrata samo upadne. Pismeno nikad nisu pokazali nikakav nalog”.

Šef općinske službe Goran Menalo kaže da njihovi inspektori u kontrolu inače „ne idu sa nalozima, već po službenoj dužnosti”. „Normalno, ako vide da se negdje odvijaju radovi, da će pokucati i ući.”

Općina Neum je preko Gradskog javnog pravobraniteljstva tužila „Feroelektro“ radi pobijanja etažiranja, dok je Županijsko javno pravobraniteljstvo HNK pokrenulo tužbu radi utvrđivanja vlasništva nad odmaralištem u Neumu. Oba postupka su u toku.

„Kada ima Općina toliki interes, što nije uzela sve komplet?! Oni su naučili da uzimaju džaba od države: te objekte, more, obalu, parkinge“, rekao je kupac Šemso Mujezin.

Kupci ne spore nove sudske procese kroz koje će se dokazivati stvarno vlasništvo nad objektom, ali kupovinom nekretnina od Suda i uz pravosnažne presude apartmane smatraju svojim vlasništvom.

Na više puta ponovljeno pitanje o neprovođenju odluka Suda, načelnik Jurković je novinarima rekao: „Odluku Suda kao takvu ne smatramo da je ne poštujemo”.

„Ne osjećam se dobro. Ovo nije na pijaci kupljeno. Kupili ste nešto, ne možete da prevedete. Kupili ste nešto, nije vaše”, zaključio je kupac Muhamed Avdić iz Živinica.

Državno vlasništvo

Više od 60 posto imovine „Feroelektra” je u državnom vlasništvu, dok je oko 39 posto imovine privatni kapital preduzeća. Firma „Stanić Invest” je 2004. godine sa Agencijom za privatizaciju FBiH potpisala ugovor o kupoprodaji državnog kapitala. Tada je uplatila dva miliona maraka te se obavezala da će u roku tri godine investirati 22,5 miliona maraka u preduzeće.

U godinama poslije je uslijedila pravna bitka. Agencija je tužila „Stanić Invest” radi nepoštivanja ugovornih obaveza te 2012. dobila prvostepenu presudu na osnovu koje je poništila privatizacijski ugovor.

Firma je odgovorila protutužbom radi poništenja privatizacije te, u konačnici, dobila slučaj 2019. kada je Vrhovni sud FBiH naložio Agenciji za privatizaciju da „Stanić Investu” isplati 3,6 miliona maraka odštete za propalu privatizaciju „Feroelektra”.